本記事の内容
- 住宅ローンを繰上返済するかどうかの判断基準
- 6,000万円借りた僕の場合
執筆者について
この記事を書いている僕は、30代の一般的な共働き世帯（持家・子なし）です。
資産形成の過程を発信することでモチベーションをアップさせるとともに、誰かの参考になれたら嬉しいと思い、2020年8月にこのブログを開設しました。
住宅ローンを借りた人がよく持つ悩みのひとつが、「住宅ローンは繰上返済したほうがいいのか」ということだと思います。
この記事では、実際に6,000万円の住宅ローンを借りてマイホームを建てた僕が、住宅ローンの繰上げ返済すべきかどうかの判断基準を解説します。
悩んでいる方は参考にしてくださいね。それでは早速いきましょう！
※なお、そもそも住宅ローンをいくら借りられるのか、で悩んでいる方はこちらの記事を参照してください。
Contents
繰上返済すべきかどうかの基準は４つ
基準その１：住宅ローン控除を受けられる期間か？
基準ひとつめは、住宅ローン控除を受けられる期間かどうか、です。
住宅ローン控除とは、年末のローン残高の１％の分だけ、税額控除を受けることができる制度です。
この効果は非常に大きく、ちょっとしたボーナスが入るような感覚です。
住宅ローン控除は年末のローン残高に依存するので、単純に考えて、住宅ローン控除が適用される期間中は繰上返済するべきではない、ということになります。
特に、住宅ローン金利が超低金利の現在では、繰上返済の効果よりも、ローン控除により得られる効果の方が大きい場合が多いと思います。
したがって、住宅ローン控除が適用される場合は、繰上返済はしないほうがいい、ということになります。
基準その２：金利よりも高い利回りで運用できるか？
基準ふたつめは、ローン金利よりも高い利回りで運用できるか、というものになります。
住宅ローンよりも高い利回りで運用できるなら、その方法でお金を運用した方が繰上返済するよりもお得になります。
例えば、住宅ローン金利が0.5％であるのに対し、資産運用の利回りが3％だと仮定すると、金利0.5％の借金を減らすよりも、3％で資産運用して資産を増やした方が効率がいいですよね。
借入100万円、金利0.5の借金を繰上返済して完済した場合、減らせる金利は100万円×0.5％＝5,000円
100万円を利回り3％で運用すると、増えるお金は100万円×3％＝30,000円
25,000円も、資産運用した方がお得、ということになりますね。
したがって、金利よりも高い運用利回りが出せるなら、繰上返済はしないようがよい、ということになります。
基準その3：より高い金利の借金がないか？
基準3つめは、住宅ローンよりも高い金利の借金がないか、というものです。
人によっては、住宅ローンのほかにも借金している人もいると思います。
例えば、消費者金融、カードローン、カーローン、奨学金、リボ払い、などなどです。
この場合、住宅ローンよりもそれらのローン金利の方が高い場合が多いと思いますので、まずはそれらのローンを返済することを優先させましょう。
ついつい、借入金額が多い借金のほうを優先して返したくなりますが、繰上返済の効果が高いのは、金額ではなく、金利が高いものになります。
そういう僕も、学生時代に有利子の奨学金を借りており、毎月20,000円弱の返済をしています。そして、奨学金の金利は住宅ローン金利よりも高いので、まずはこちらを返済していきたいと思っています。
したがって、住宅ローン金利よりも高い金利の借入金がある場合は、まずはそちらの繰上返済をすることを優先させるべきなので、住宅ローンの繰上げ返済はすべきではありません。
なお、住宅ローン以外の借金の金利よりも高い利回りで運用できるなら、基準その２により、繰上返済よりも資産運用をした方がよい、ということになります。この考え方は住宅ローン以外の借金にも応用が効く考え方ですね。
基準その4：キャッシュがカツカツにならないか？
基準4つめは、繰上返済をすることで現金（キャッシュ）がカツカツにならないか、という点です。
そもそも繰上返済というのは、約束よりも早くお金を返すことであり、契約の観点でいえば、する必要がない行為です。
繰上返済しなかったから契約違反、とはならないですよね。
繰上返済するかどうかはあくまでも任意なのです。
そして、繰上返済すると当然手持ちのお金は減りますから、手持ちのお金の自由度がその分減ることになります。
生活防衛費や、将来使う予定のあるお金を削ってまで、繰上返済する必要はないでしょう。
したがって、繰上返済するとしても、キャッシュが枯渇しない限度で行うようにしましょう。
6,000万円借りた僕の場合
以上、繰上返済すべきかどうかの判断基準を３つ紹介しました。
僕の場合は6,000万円という多額のローンを組んだわけですが、上記の基準によると、
基準その１→YES
基準その２→YES
基準その３→YES
となるため、住宅ローンを繰上返済せず、資産運用をしています。
ただ、借金の額を減らせるというのは、感情的には気分がいいですし、負担感を減らせるという面もあります。また、月々の支出をそれだけ減らせるというのは間違いないメリットなので、資産運用の目標をクリアしたら、あまりを繰上返済に回す、というのもいいなって思います。
とはいえ、僕の場合はまずは奨学金を返済を先にする、ということになるのですが。。笑
繰上返済せずに返済負担を減らす方法
住宅ローンの借り換えで負担を減らそう
上記で述べてきた内容は、どれも繰上返済に関する基準を紹介するものでした。
でも、そもそもこういう人もいるのではないでしょうか。
そんな人にぜひ積極的にお勧めしたいのが住宅ローンの借り換えです。
日本の政策金利は超低金利であることや、金融機関同士の競争もあり、住宅ローン金利は非常に低くなっています。人によっては、毎月の返済額が１万円以上減る場合もあるでしょう。
【完全無料】モゲレコで住宅ローンの一括比較をしよう
いざ住宅ローンの借り換えをしようとしても、ひとつひとつ銀行のホームページを見て自分で調べるのはとても大変です。しかも、せっかく低金利のローンを見つけても、借り換えの際の審査が通るかどうかの判断は難しいですよね。
そんなときは、モゲチェックのモゲレコを使ってみましょう。
モゲチェックは住宅ローンの情報をまとめて公開しているサービスですが、モゲレコは入力した情報をもとに、銀行の審査基準など細かい条件と照らし合わせて最適な住宅ローンを選んで提案してくれます。
お客様の状況に合わせて、絞り込んで選定しますので、多くの銀行から悩む必要がありません。
もちろん、利用料は無料ですし、住宅ローンのプロにも質問・相談をすることもできます。モゲレコを使った平均的なローンの削減額は月1万円、総額では350万円となっており、無視できない金額です。繰上返済とは違い、金銭的な余裕がなくてもこれだけ減らせるのだからすごいですよね。
繰上返済と合わせ、住宅ローンの借り換えも検討してみましょう。
まとめ：繰上返済と借り換えで月々の負担を減らそう
まとめです。
住宅ローンを繰上返済すべきかどうかの基準を４つ紹介しました。
いずれにしても、なんとなくの感情や感覚ではなく、どう行動することがお得なのか、納得できるのか、困らないのか、をよく考えて行動できるよう、判断基準をあらかじめ作っておくことが大切ですね。
また、繰上返済のほかにも住宅ローンの借り換えをすることで月々の負担を減らすこともできる場合があります。
たくさんある住宅ローンのなかから最適なものを自力で探すのは本当に大変なので、モゲチェックのモゲレコを使って最適なものを選びましょう。実際に借り換えをするかどうかは提案を受けてから考えればOKです。
モゲチェック
この記事が住宅ローンの繰上返済で悩んでいる方に届き、少しでも参考になったら幸いです。
それでは今回はこのへんで！
